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MANTENIMIENTO PREVENTIVO

La importancia de la condición inicial
TAREAS REALIZADASCONDICIÓN ACTUAL

El mantenimiento preventivo no asegura tener la situación de confort ideal en un edificio.

Por ejemplo, esto es como si tuviéramos un auto con el motor fundido y le realizaremos el service de cambio de aceite y filtros, le hicimos el mantenimiento preventivo pero el motor del auto seguirá en la misma condición «fundido».

Es por eso, que para evitar malos entendidos, es importante evaluar las condiciones iniciales en la que encontramos una instalación y dejar bien claro cuales serán a nuestro criterio profesional donde estamos parados, de no hacerlo seguramente escucharemos frases como “antes enfriaba”, “nunca dio falla”, “nunca tuvimos problemas” etc. etc.

Después de 40 años de trabajo en este rubro, creo que podemos darles algún consejo a los que quieren dar sus primeros pasos en el mantenimiento de equipos aire acondicionado, esto lo voy a hacer con un ejemplo que nos ha pasado en nuestra empresa.

Hace aproximadamente 10 años, una administradora de hoteles nos llamó para que fuéramos a ver tres máquinas enfriadoras Carrier instaladas hacía menos de un año, que daban fallas.

Cuando concurrimos al lugar encontramos a un operario de la empresa instaladora, muy mal vestido, engrasado hasta las orejas, con muy pocas herramientas tratando de soldar una cañería.

Viendo el lugar encontramos garrafas de R407 y latas de Suniso 3GS vacías, primer mal indicio, ya que debería usarse aceite POE por razones más que obvias, otro mal ejemplo para que se entienda ésto es como comer flan con mayonesa.

Nos retiramos del lugar informando que no realizaríamos ninguna tarea, ya que “muchas manos en un plato hacen mucho garabato” y se diluye la responsabilidad.

Una semana después nos pidieron que fuéramos nuevamente y que diéramos un diagnóstico, ya que la empresa anterior no seguiría con los trabajos, cosa que hicimos encontrando en una inspección visual lo siguiente:

1. Tres máquinas enfriadoras Carrier modelo 30RA160, las tres fuera de servicio.
2. Los diámetros de cañería (3”) de salida de la bomba eran mucho menores a los necesarios, (nunca menores a 6″).
3. Un espacio libre con todo preparado para la instalación de una cuarta máquina.

 

A priori y sin ningún otro trabajo o cálculo adicional, con un poco de experiencia era evidente que:

1. La capacidad instalada era insuficiente y no había sido instalada la cuarta máquina necesaria.
2. Los diámetros de cañería no eran los adecuados.

Después de casi dos días de trabajo de diagnóstico encontramos que:

1. La temperatura de set point de agua enfriada era de 3º C, usando agua sin glicol, seguramente para tratar de conseguir una situación de confort.
2. Tres de los seis circuitos, de dos compresores cada uno, se encontraban fuera de servicio con agua dentro de las cañerías de refrigerante producto de la rotura de los evaporadores.
3. Un circuito con la cañería rota y sin gas.
4. Los dos circuitos restantes daban falla 36 (caudal de agua insuficiente o termistor defectuoso).

¿Porqué pasaron estas roturas?

1. Hacer funcionar la máquina enfriadora por debajo de los 7º C produjo congelamiento que rompieron los evaporadores.
2. La falta de purgas automáticas en las cañerías hacía que el flujo de agua no fuera el adecuado dando la falla 36, agravado por el diámetro de cañerías y la suciedad de los filtros de agua, esto además acelero el congelamiento antes descripto.

 

Con mucho trabajo pudimos reparar las roturas, cambiamos los evaporadores, limpiamos las cañerías, cambiamos los filtros deshidratadores, quitamos todo el aceite que pudimos y lo cambiamos por POE, reparamos las pérdidas, cargamos de refrigerante, colocamos purgas automáticas en los circuitos de agua, corregimos los set point de la electrónica que controla los chillers, limpiamos las serpentinas, reconectamos las protecciones desconectadas, etc, etc y pusimos en marcha cinco de los seis circuitos, ya que el sexto tenía los dos compresores con problemas eléctricos producto del agua ingresada y el cliente no quiso asumir el costo de su reparación.

Sin dudas llegó el día de mas de 33º C de temperatura exterior, el hotel estaba lleno y la temperatura en algunos sectores no era la ideal de confort, especialmente en la recepción de PB y en el EP y el gerente del hotel dijo la frase “antes no teníamos este problema”.

Por suerte todo nuestro diagnóstico estaba por escrito, fundamentalmente el hecho que la capacidad instalada era insuficiente y los diámetros de cañería no eran los adecuados, esto sumado a que el hotel había sido recientemente inaugurado y nunca habían tenido esa temperatura exterior para poder comparar el estado de confort.

Durante siete años de mantenimiento, hicimos funcionar las máquinas enfriadoras a su máxima capacidad,  nunca llegando a la situación ideal de confort cuando la temperatura exterior era elevada, siempre escuchando la frase de los distintos gerentes “antes no pasaba” o “antes enfriaba”, sin tener idea de las condiciones inciales del edificio al tomar el mantenimiento.

Hace tres años dejamos de realizar el mantenimiento, suponemos que por falta de satisfacción de nuestro cliente, y hace poco tiempo nos volvieron a llamar para que fuéramos a ver nuevamente la instalación.

A priori y sin ningún otro trabajo o cálculo adicional, con solo una inspección visual encontramos que:

1. La instalación de aire acondicionado no tuvo ningún mantenimiento y solo se le hicieron “reparaciones” de emergencia sin ningún respeto  por las indicaciones del fabricante.
2. Por las condiciones en las cuales vimos la instalación, le indicamos que lo mejor sería apagar todo para no seguir “rompiendo” lo que pudiera estar en condiciones de “salvarse”.

Le informamos a nuestro cliente:

La instalación de aire acondicionado del edificio se encuentra en PÉSIMAS CONDICIONES, producto de una falta TOTAL DE MANTENIMIENTO y la realización de reparaciones sin ningún respeto por las indicaciones del fabricante (CARRIER).

 

Creemos que deberían realizar un estudio integral de como poder reemplazar la actual instalación de aire acondicionado por una nueva, que incluya una ingeniería de detalle, viendo que componentes de la instalación podrían aprovecharse (ej: equipos centrales de ventilación)

Como siempre pensamos en nuestros clientes, por delante de nuestros propios intereses, hicimos algunas reparaciones de compromiso para ver que podía “salvarse” y ponerse en marcha, para darles tiempo en tomar la decisión de como reemplazar la instalación actual.

 

TAREAS REALIZADAS (sies días de trabajos de un oficial y un profesional)

BOMBAS CENTRIFUGAS (quedan en funcionamiento)
1. Reemplazo de bomba de agua Nro 2 por una existente de repuesto.
2. Cambio de prensa estopa de bomba de agua Nro 1.
3. Desoxidado y pintura de las dos bombas de agua.
4. Llenado de agua de cañería y purga de aire de las mismas.

 

MAQUINAS ENFRIADORAS
5. Limpieza de filtros de agua de las máquinas enfriadoras.
6. Limpieza de condensadores de las tres máquinas.
7. Ajuste de bornes en instalación eléctrica.
8. Colocación de tapas faltantes.

 

MAQUINA ME1 (circuito A y B en servicio)
9. Reparación de rotura en cañería en ME1 circuito A, vacío y carga de gas R407.
10. Reparación de fuga de refrigerante en ME1 circuito B, vacío y carga de gas R407.
11. Cambio de motor de condensador en ME1 circuito A por motor de condenador ME2 circuito B
12. Cambio de relevo térmico de motor condensador ME1 circuito A ,
13. Reconexión del sistema de funcionamiento de dos velocidades del mismo a la electrónica, para poder dejar en funcionamiento el chiller con temperatura exteriores debajo de 20º C.

 

MAQUINA ME 2 (fuera de servicio)
14. Reparación de electrónica de comando y control.
15. Reconexión de sensores, termómetros y cableado
16. Carga de R407 y prueba de compresores, dos de los mismos, uno de cada circuito se encuentran totalmente “clavados” mecánicamente, el número 1 del circuito A y el número 2 del circuito B.  Los otros dos compresores se encuentran con graves problemas mecánicos, tan graves que la electrónica los detecta girando al revés y los saca de servicio, cuando en realidad el sentido de giro es el correcto.

 

MAQUINA ME 2 (circuito A en servicio, circuito B fuera de servicio)
17. Reparación de electrónica de comando y control.
18. Reconexión de sensores, termómetros y cableado
19. Carga de R407 de circuito A, apertura de válvula de servicio cerrada y puesta en marcha de compresores.

EQUIPOS FAN-COIL CENTRALES PB, EP y TAE
20. Desarme de los mismos y limpieza profunda serpentinas.
21. Cambio de correas equipos PB y TAE

 

SITUACIÓN ACTUAL DE LA INSTALACIÓN (1-12-2017):

A. Solo pudimos poner en marcha tres de los seis circuitos en forma muy precaria, sin saber a ciencia cierta cual será su confiabilidad, ya que los compresores fueron usados sin las protecciones que instala el fabricante, fuera de todos los parametros normales de uso.
B. Las cañerías se encuentran en muy malas condiciones, con profusas pérdidas, oxido e incrustaciones.
C. Los evaporadores placa en placa de los chillers se encuentran incrustados, con baja transferencia térmica y uno de ellos tiene una pérdida interna de gas refrigerante.
D. Los motores de los condensadores se encuentran en el final de su vida útil, deberían repararse los mismos.
E. No hay bombas de repuesto para reemplazar las mismas en caso de una rotura.
F. Los equipos centrales no tienen sus filtros, siendo que los mismos no fueron provistos por el cliente hasta el momento, si no se colocan se perderá todo el trabajo realizado de su limpieza profunda.
G. El equipo central de TAE tiene los rodamientos del ventilador destruidos, se encuentra fuera de servicio.
H. Se debería reponer las tres correas del equipo central de la sala de eventos del EP, que tampoco fue provista por el cliente.

Creemos que el hecho de haber dejado claro la condición inicial, ha hecho que después de un tiempo de dejar de realizar el mantenimiento nos volvieran a llamar, pero siempre nos quedará la duda si esta apreciación es cierta o solo lo hicieron como última opción, por nuestros bajos costos al ser una empresa muy pequeña.

CONCLUSIÓN

 

a. Un servicio de mantenimiento preventivo no es reaseguro de poder obtener la situación de confort que desea nuestro cliente.

 

b. Se debe tener en cuenta la situación inicial de la instalación y el proyecto de la misma, informando al cliente en forma fehaciente de su condición.

 

c. Recordarle al cliente, especialmente cuando cambian las autoridades, en que condiciones iniciales encontramos la instalación.

 

d. No generar una falsa expectativa sobre las posibles soluciones, sin antes asegurarse de que las mismas serán la respuesta a la necesidad de nuestro cliente.

Espero les sirva la experiencia.