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Es el que corrige los defectos o averías observados, este en general puede generar costos extras y paradas de la instalación, es importante por ello no llegar a este punto realizando un adecuado mantenimiento predictivo y preventivo.

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Siguiendo con esto tercer capítulo, vamos a utilizar el ejemplo del Capítulo 2 – Mantenimiento Previsivo, para ver que acciones tomar una vez detectados los problemas.

Edificio de Oficinas
Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Antigüedad: 4 meses de uso
Tipo de instalación:
Equipos de Aire Acondicionado del tipo separado de expansión directa, condensados por aire marca Carrier.
Evaporadores del tipo baja silueta con conductos, del tipo vertical ubicadas dentro de los cielorrasos.
Cantidad: 101 equipos

Siguiendo nuestro listado indicativo

1. Carga térmica a disipar versus capacidad instalada.
La carga térmica a disipar es mayor a la capacidad de los equipos instalados, el tipo de edificio con “courtain wall”, la densidad de ocupación, la cantidad de equipos electrónicos y eléctricos, muestran a las claras que con temperaturas exteriores superiores a 30 C el nivel de confort dentro del edificio no será el adecuado. En especial en los sectores cercanos a el frente del edifico. Esto merecería un cálculo térmico mas detallado y es solo lo que a ojos vista da nuestra experiencia.
Ante la imposibilidad arquitectónica y económica de agregar equipos se deberá tratar de maximizar el rendimiento de los mismos, la realización de las tareas de mantenimiento correctivo detalladas mas abajo y un correcto mantenimiento preventivo será una de las claves.

2. Tamaño y distribución de conductos, rejas y cañerías.
Existen sectores (Ej: Piso 13 sala de directorio) donde la cantidad de rejas (1) no podrá cubrir las necesidades de ventilación, renovación y acondicionamiento del sector y el aire que sale en las rejas de la Oficina del Director es insuficiente
Agregar mas rejas y verificar la red de conductos que probablemente se encuentre mal realizada, ya que en la actualidad el aire que se insufla a ese local es insuficiente, el hecho de agregar mas rejas en el sector Sala de Reuniones” disminuirá mas aún el caudal en dicha Oficina del Director.
No existen conductos de retorno, en las cercanías de cada uno de los evaporadores se ha colocado una reja de retorno cuyo tamaño es menor al necesario, con lo cual sin dudas el aire será tomado en un porcentaje mayor del cielorraso y no del local que acondiciona, generando una baja en el rendimiento de los equipos.
Cambiar tapas ciegas por rejas de retorno.
Algunos equipos están ubicados en halles de baños y halles tableros eléctricos (2 por piso) tomando el aire de sectores absolutamente distintos a los que acondiciona, con mayor baja de rendimiento que los anteriores.
Realizar rejas de interconexión o dejar puertas abiertas de halles.
La toma de aire exterior esta realizada con un conducto flexible sin respetar ninguna norma en su instalación.
Casi imposible de solucionar por problemas arquitectónicos.
Los diámetros de cañería no son los adecuados en los equipos evaporadores mas alejados de los condensadores.
Verificar todos los diámetros y realizar nuevas cañerías. Ver “Diámetros de cañería de refrigerante

3. Instalación eléctrica.
Se han encontrado las cajas de conexión con las plaquetas de la electrónica de los equipos sin acceso o “tiradas” dentro del cielorraso fuera de su ubicación en el equipo evaporador.
Una vez arreglados los accesos a los equipos evaporadores corregir las mismas.
Se encuentran instalados dos split en la Sala de Reuniones y Sala de Director en el piso 13, los consumos de los mismos no se corresponden con la térmica instalada.
Debido a la deficiente instalación del equipo central de esta zona es PRIORITARIO que los equipos split funcionen en forma ininterrumpida, los mismos se encuentran eléctricamente tomados de un solo circuito, recomendamos se realize un cableado para separar a cada unos de ellos en dos circuítos diferentes, si es posible con disyuntores y  térmicas exclusivos separados del resto de la instalación eléctrica.
Esto evitará que si uno sale de servicio el otro lo haga también o que si el disyuntor donde están tomados estos se acciona por 
algún otro artefacto eléctrico conectado los mismos salgan de servicio, dejando sin refrigeración el sector tan sensible.

4. Funcionamiento de protecciones.
No fueron probadas.
Probar.

5. Ubicación y funcionamiento de sensores y termostatos.
Existen termostatos ubicados en sectores que no son acondicionado por el equipo comandan. (Ej: Piso 13 – Oficina Dirección)
Cambiar ubicación de termostatos.

6.  Desagües.
Uno de los temas mas sensibles de este tipo de equipos evaporadores baja silueta es la materialización adecuadas de los desagües de condensado, en este caso los mismos se han realizado con poca prolijidad encontrando mangueras estranguladas, fijaciones realizadas con alambre, presintos e hilos, muchas de ellas sin pendiente o en contrapendiente.
Una vez arreglados los accesos a los equipos evaporadores corregir las mismas, en donde es posible su acceso, en los lugares donde es imposible esto agregar bombas de desagües automáticas.
Una gran cantidad de bandejas de desagüe están fuera de su posición original producto de la rotura de su soporte y en contrapendiente, producto de la presión ejercida por la cañería de líquido y succión.
Una vez arreglados los accesos a los equipos evaporadores corregir las mismas.

7. Instalación de equipos según normas de fabricante.
Los condensadores instalados en el frente hacia la calle Esmeralda (4 por piso) se encuentran dentro de un local generado para tal efecto, este local no tiene la suficiente ventilación con lo cual los mismos perderán capacidad de enfriamiento o saldrán de servicio por presostato de alta presión dejando de acondicionar. De suceder este tipo de falla deberá estudiarse la manera de cambiar la posición de los mismo.
Este punto es el mas preocupante, se debería realizar plataformas en cada piso y mover los equipos hacia el exterior del edificio.

8. Espacios de mantenimiento y acceso a los distintos componentes.
El acceso a los equipos evaporadores es en algunos casos no existe o es imposible. Creemos que este es un punto con necesidad de resolución inmediata.
Hay tapas de acceso que son obstruidas por mobiliario (placares, archivos y cajas fuertes)
Modificar los accesos en el Durlock para poder acceder a los mismos, en los casos de las tapas de chapa atornilladas a las maderas de la estructura de yeso realizar tapas adecuadas o cambiar por rejas de retorno.
Ver la posibilidad de liberar las zonas de acceso para mantenimiento, en caso de una falla se hace imposible su diagnóstico y reparación.
En los equipos condensadores los espacios mínimos solicitados por el fabricante para su correcto funcionamiento y mantenimiento no fueron respetados, en la mitad de los mismo ni siquiera puede retirarse la tapa superior del equipos para su desarme en caso de una reparación.
Modificar la posición de los equipos condensadores para poder al menos retirar las tapas.

9. Condiciones de mantenimiento actual.
Se han encontrado los equipos sin ningún mantenimiento con los filtros totalmente obstruidos, sectores de salas de máquinas con escombros de obra, falta de fijación de tapas, etc.
Realizar mantenimiento preventivo, además se debe efectuar la limpieza de los sectores retirando escombros y resto de materiales de obra.

10. Operación de la instalación.
Los equipos se ponen en marcha diariamente habilitando y deshabitando la fuerza motriz desde dos llaves termomagnéticas por piso, esto puede producir la rotura de los compresores y componentes electrónicos de los mismos. Se debe realizar la puerta en marcha desde cada uno de los termostatos de cada equipo.
Apagar y prender los equipos desde termostato manualmente o cambiar los mismos por uno con programación horaria de encendido y apagado, lo que redundará en un ahorro de energía.

Como podrá verse salvo “el punto 7.”  y el “punto 2. diámetros de cañería” estos trabajos de mantenimiento correctivo a realizar para conseguir un mejor funcionamiento de la instalación son de un costo relativamente pequeño  frente a los problemas que podría generar el hecho de no tener una temperatura confortable para el normal desempeño de las tareas y en la mayoría de los casos son de orden arquitectónico (realizar tapas en Durlock) o pueden realizarse con personal de mantenimiento (cambio de lugar de termostatos).